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Construction

Certificat d’urbanisme

Définition 

Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné. Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain. Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Il est délivré gratuitement. 

Catégories de certificat d'urbanisme 

Il existe deux types de certificat d'urbanisme. 

Le premier est un certificat d'urbanisme d'information. Il permet, en l'absence de projet précis, de connaître les règles d'urbanisme applicables au terrain et renseigne sur : 

  • les dispositions d'urbanisme (par exemple les règles d'un plan local d'urbanisme), 

  • l'existence de servitudes d'utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété), 

  • la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné. 

Ce certificat n'indique pas si le terrain est constructible ou non. 

Le second est un certificat d'urbanisme opérationnel. 

Il indique, en plus des informations données par le certificat d'information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux). 

Constitution du dossier 

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Le demande de certificat d'urbanisme peut être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13410*01. Cette demande doit être complétée par un dossier constitué des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de certificat d'urbanisme) : 

  • une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors oeuvre du bâtiment projeté, 

  • un plan du terrain et un plan de situation du terrain dans la commune. 

La demande de certificat d'urbanisme et son dossier qui l'accompagne doivent être fournis en : 

  • 2 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information, 

  • 4 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel. 

Dépôt du dossier 

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Le dossier peut être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Délais d'instruction du dossier 

L'administration dispose d'un délai variable pour répondre à une demande de certificat d'urbanisme : 

  • il est de 1 mois, pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information, 

  • ou de 2 mois, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel. 

Réponse de l'administration 

En cas de réponse négative, l'administration précise les motifs qui s'opposent à la réalisation du projet. 

Durée de validité du certificat d'urbanisme 

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La durée du certificat d'urbanisme (qu'il s'agisse d'un certificat d'urbanisme d'information ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance. 

Cette durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et contributions d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé. 

Demande de prolongation du délai de validité 

La demande s'effectue par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger. 

Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain, au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité de 18 mois. 

Garanties du certificat d'urbanisme 

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Pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d'urbanisme. 

 

Permis de construire

Définition 

Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers. 

Travaux sur les constructions nouvelles 

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D'une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu'elles ne comportent pas de fondation. Par exception, sont notamment dispensés d'un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé : 

  • les constructions qui créent entre 2 et 20 m² de surface hors oeuvre brute (SHOB), 

  • les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2 m². 

Travaux sur les constructions existantes 

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Les travaux sur constructions existantes sont en principe non soumis à permis de construire. 

Un permis de construire est notamment exigé pour : 

  • l'agrandissement d'un bâtiment lorsque l'opération vise à créer plus de 20m² de (SHOB). C'est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l'intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable, 

  • le changement de destination d'une construction (par exemple le changement d'un local commercial en local d'habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d'une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment, 

  • la modification du volume de l'habitation lorsque l'opération nécessite de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur. 

Recours obligatoire à un architecte 

Le recours à  un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors oeuvre nette (SHON) de la future construction dépasse 170m². 

Possibilité de conseils 

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La personne qui n'est pas dans l'obligation de confier son projet de construction à un architecte peut toutefois obtenir gratuitement des conseils auprès : 

  • d'un architecte du conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE), 

  • du service de l'urbanisme de la commune où est situé le terrain, 

  • de la direction départementale de l'équipement (DDE) ou à la direction départementale de l'équipement et de l'agriculture (DDEA). 

Durée de validité du permis de construire 

A compter du 20 décembre 2008, la durée de validité du permis de construire passe de 2 à 3 ans. Ce prolongement d'1 an est mis en oeuvre jusqu'à fin 2010, il s'applique aux permis de construire en cours de validité à la date du 20 décembre 2008. 

Le titulaire de l'autorisation peut en demander la prolongation au moins 2 mois avant son expiration. 

Déclaration d’achèvement des travaux

Définition 

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La déclaration d'achèvement des travaux dite "déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)" est un document qui permet de signaler à l'administration l'achèvement des travaux et la conformité de la construction avec :  

  • le permis de construire, 

  • le permis d'aménager, 

  • ou la déclaration préalable. 

Elle est obligatoire une fois que les travaux sont terminés. 

Contenu du DAACT 

Dans certains cas, pour être valable la DAACT : 

  • doit préciser la nature des travaux réalisés selon le programme autorisé lorsque les travaux ont été effectués par tranche. La DAACT porte alors sur ces seules réalisations, 

  • doit être accompagnée d'une attestation effectuée par un contrôleur technique agréé ou un architecte précisant que les travaux réalisés respectent les règles d'accessibilité des personnes handicapées, 

  • doit être accompagnée d'une attestation effectuée par un contrôleur technique précisant que les normes techniques (parasismiques et paracycloniques) ont été respectées par le maître de l'ouvrage. 

Dépôt du dossier 

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La DAACT  peut être effectuée à la mairie où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13408*01. 

Elle doit être signée par le titulaire de l'autorisation et, le cas échéant, par l'architecte qui a dirigé les travaux. 

La déclaration doit être établie en 3 exemplaires et être :  

  • déposée directement à la mairie de la commune où se situe le terrain ou envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, 

  • ou envoyée par courrier électronique si la commune est dotée d'équipements nécessaires et si l'intéressé a accepté ce mode de transmission.

Contrôle de l'administration 

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Le déclarant s'engage sur la conformité des travaux lorsqu'il dépose la DAACT. Lorsqu'elle l'estime nécessaire, l'administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés. Cette visite des lieux n'est possible que dans un délai de 3 mois à compter de la date de réception de la DAACT. Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire. Cela est notamment le cas lorsque :  

  • les travaux portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou lorsqu'ils sont situés dans un secteur sauvegardé, 

  • les travaux sont réalisés dans un secteur couvert par un plan de risques naturels, technologiques ou miniers. 

Passés ces délais, l'administration ne peut plus contester la conformité des travaux. 

Anomalie constatée 

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Si l'administration constate une anomalie dans les délais de 3 et 5 mois par rapport à l'autorisation accordée, elle peut mettre en demeure le titulaire de l'autorisation d'y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou demander de déposer un permis de construire modificatif. Si la régularisation de l'anomalie est impossible, elle peut imposer la démolition de la construction. 

 

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